Acquérir un bien immobilier peut être un acte important et impliquant. Le gain dans un investissement doit être réalisé à l’achat même bu bien. Cela passe par la définition de ses motivations, de sa capacité financière et d’une approche pragmatique dans le processus d’acquisition.

Voici 8 conseils pour réussir votre investissement immobilier.

1. Évaluer sa capacité d'investissement

Evaluer sa capacité d'acquisition est la première étape pour réussir son investissement dans l'immobilier locatif. Cette estimation permettra de définir son budget, et par conséquent le type de bien immobilier qui fera l'objet des recherches et des négociations.

Dans les pays ou le crédit immobilier est pratiqué, on peut consulter sa banque afin de déterminer son revenu disponible et sa capacité d'endettement maximale. Pour un crédit mieux optimisé, on préfèrera que les loyers futurs se rapprochent du montant des mensualités crédit ; le mieux étant que ces deux sommes soient égales, pour que le bien immobilier paie lui-même les mensualités (autofinancement).

2. Définir le bon emplacement dans une ville ou cité que l'on connaît

Les objectifs d'un investisseur sont d'avoir des locataires rapidement, que ceux-ci soient stables et qu'ils paient régulièrement leur loyer. 

Aussi pour mettre toutes les chances de votre côté, il est nécessaire de se placer dans la peau du futur locataire pour valider l'emplacement au sein de la ville : est-ce facilement accessible (proximité des transports, des routes principales) ? Est-ce qu'il est aisé de faire ses courses, de déposer ses enfants à l'école ? Est-ce que le quartier est sécurisant de jour comme de nuit ?

C'est par excellence dans un environnement connu que l'on peut au mieux se projeter vers les attentes des futurs locataires. Acheter dans une ville que l'on ne connaît pas et sans s'être déplacé est le meilleur moyen de rater son investissement. 

3. Bien définir le type de bien recherché

Les deux points précédents ont permis de définir un budget maximal et une zone de recherche. Reste à définir et trouver le bien idéal. 

Faut-il porter son choix sur un studio, un 2 pièces, … ? Il est important de comprendre qu'un investissement immobilier est quelque chose de personnel : le bien idéal est différent pour chaque personne. 

En amont, le futur investisseur devra déterminer ses propres objectifs pour porter son choix sur le meilleur type de bien possible. Plusieurs motivations peuvent en effet pousser à investir, dont les plus courantes sont : constituer un patrimoine pour un complément de retraite, héberger ses enfants ou parents plus tard, financer sa future résidence secondaire par la location pendant quelques années, défiscaliser (réduction d’impôts, dans les pays où c’est applicable)

4. Utiliser les bons moyens de recherche

Plusieurs moyens sont à disposition pour trouver le bien immobilier idéal, avec en premier lieu Internet. Le web regorge d'annonces immobilières. Il est facile de faire une sélection des biens correspondant à son budget et sa zone de recherche. 

Passer par des agences immobilières locales peut aider à gagner du temps, celles-ci pouvant proposer des biens qu'elles ont à la vente. On peut aussi aux services d'un chasseur immobilier ou gestionnaire immobilier, qui se mettent à la recherche de biens correspondants, et vous épargner ainsi du temps et de l’énergie perdus dans les visites inutiles. 

Il ne faut pas craindre de solliciter ces professionnels car leurs services ne sont que rémunérés par une commission une fois la vente réalisée.

5. Eviter le côté « instinctif » dans le choix

Le « coup de cœur » est l'ennemi numéro un de l'investisseur immobilier. Se souvenir qu'on ne choisit pas le logement pour soi mais pour avoir un maximum de chance de louer facilement, durablement et de façon rentable.

Contrairement à l'acquisition d'une résidence principale, l'achat locatif se base sur des critères pratiques et rationnels, avec en poupe la qualité de l'emplacement et la rentabilité potentielle du lieu. Ces deux critères sont en lien direct avec les souhaits d'un locataire : avoir un logement proche de ses commodités dans un budget raisonnable. 

Le logement acquis et les conditions de location doivent plaire à un maximum de personnes.

6. Ne pas se précipiter pour acheter et toujours visiter

Ne pas se précipiter signifie prendre le temps de valider l'emplacement, de se renseigner sur le marché locatif, de visiter et comparer les prix et prestations de plusieurs biens.

C’est vrai que la bonne affaire peut ou ne pas être sur le marché pile au moment où le futur acquéreur la cherche. Si nécessaire, il ne faut pas hésiter à différer son achat, pour bien analyser et équilibrer les objectifs et les contraintes de l'investisseur.

Lorsqu'un bien semble correspondre à ses attentes, se rendre sur place en personne permet parfois d'éviter de grandes déconvenues. Humer l'atmosphère du quartier, regarder l'état du logement, valider l'emplacement dans le quartier, verifier l’accessibilité, … ? 

7. Évaluer la rentabilité des biens immobiliers sélectionnés

La rentabilité d'un investissement locatif est primordiale, quel que soit l'objectif. L'examen de ce critère pourra notamment permettre de comparer deux biens avant d'en choisir un pour l'achat.

La rentabilité brute est la somme annuelle générée par l'investissement immobilier locatif, comparée à la somme qu'il a fallu dépenser pour l'obtenir. Elle s'exprime en pourcentage. En matière d'investissement locatif, elle se calcule ainsi :

(Somme des loyers annuels – somme des dépenses annuelles) / Prix d'acquisition du bien.

Prenons par exemple un appartement acheté 120 000 dollars frais de notaire inclus, générant 400 dollars de loyer par mois. Sur ce loyer, chaque mois sont décomptés 50 dollars de charges et 7% de frais de gestion soit 28 dollars. Le loyer net chaque mois est donc de :

400$ – 50$ – 28$ = 322 $.

La rentabilité annuelle brute sera donc de : 322 dollars x 12 mois / 120.000 dollars x 100 = 3,22%

8. Trouver un bon gestionnaire

En matière d'investissement locatif, le gestionnaire a une grande importance. Son rôle sera de trouver les locataires, de faire l'état des lieux, d'encaisser les loyers, de les reverser au propriétaire, et de gérer les problèmes si certains surviennent.

Or, tous les gestionnaires ne se valent pas et il est très important d'en choisir un bon pour éviter les déconvenues. 

Autre bonne pratique :

- Souscrire à une Garantie Loyers Impayés (ou GLI) non encore pratiqué à Kinshasa ou dans toute la République Démocratique du Congo.

Adaptation au contexte congolais par Alpha Memidra Egbango.

Auteur : Céline Dulary | Copyright : ideal-investisser.fr - Décembre 2020 | Crédit photo : Rocket Lawyer